Дом, который построил Ким. Как в Северной Корее начался бум новостроек и почему они уже разваливаются - «Экономика»

The Insider продолжает цикл очерков Андрея Ланькова, профессора университета Кунмин в Сеуле, недавно вернувшегося из КНДР. В первой части речь шла о становлении Ким Чен Ына как нового диктатора и его реформах. Вторая часть посвящена строительному буму, который начался в Северной Корее: почему корейцы предпочитают покупать квартиры на нижних этажах, какие апартаменты можно купить за $100 тыс. и кто виноват в том, что дома, построенные в Пхеньяне и других городах, разваливаются. 

Пхеньян 2018 года поражает в первую очередь обилием новой застройки. За последние 5-6 лет в городе появилось множество новых микрорайонов — и это при том, что с 1990 по 2010 годы почти никакого жилищного строительства в северокорейской столице по понятным причинам не велось. Нынешний пхеньянский строительный бум отражает новую экономическую ситуацию в стране, которая возникла после начала кимченыновских реформ, и во многом и сам является наглядным доказательством того, что эти реформы работают. Впрочем, официальные лица очень не любят афишировать то обстоятельство, что большая часть пхеньянского жилищного строительства финансируется частным капиталом.

В Северной Корее нет и в ближайшее время, скорее всего, не будет ни фондовой биржи, ни иных возможностей для того, чтобы легко и безопасно вложить свой капитал. С другой стороны, в последние 20-25 лет в стране появилось немало людей, в распоряжении которых имеются серьезные суммы (иногда исчисляемые сотнями тысяч и миллионами долларов США) и перед которыми, соответственно, стоит вопрос о том, как бы наиболее рациональным образом вложить эти деньги. Практически единственной доступной для них опцией является недвижимость.

Цены на недвижимость до недавнего времени быстро росли — между 2005 и 2015 годами стоимость квартир в Пхеньяне увеличились в 10-20 раз. Правда, рост цен остановился в 2015-2016 гг., а в 2018 г. цены вообще резко пошли вниз — не в последнюю очередь из-за того, что в результате строительного бума резко увеличилось предложение.

Застройка начинается с того, что та или иная официальная организация получает разрешение на возведение нового жилого многоквартирного дома или целого комплекса таких домов. При этом организация-застройщик далеко не всегда имеет отношение к строительству — это может быть, например, промышленное предприятие или воинская часть. Руководство застройщика договаривается с частными инвесторами, многие из которых уже не первый год работают в сфере жилищного строительства, — и работа начинается. Организация-застройщик берет на себя решение формальных юридических и технических проблем, подготовку проекта и оформление необходимых бумаг.

Строительство в крупных городах ведется преимущественно на территориях, где ранее уже были дома — в основном типичные для времен Ким Ир Сена индивидуальные одноэтажные или иногда малоэтажные строения. Получив разрешение на реконструкцию такого жилого района, застройщик должен решить вопрос с людьми, дома которых идут под снос. Вопрос решается на строго добровольной основе: государственные и партийные органы в подобные дела обычно не вмешиваются и давления на упорствующих старожилов не оказывают, а о мафии в Северной Корее речи не идет, по крайней мере пока. Обычно жильцам домов, попадающих под снос, предлагают равноценное или несколько лучшее жилье, но и тут возможны варианты. Им могут выплатить денежную компенсацию, несколько превосходящую рыночную стоимость их домов, или же предложить квартиры в том новом доме, который будет построен на месте нынешнего.

Решением формальных вопросов занимается созданный под застройку комитет — его организует то государственное предприятие, которое получило официальное разрешение на ведение строительных работ. Однако в распоряжении организации-застройщика, как правило, нет ни средств, ни опыта, поэтому без привлечения к проекту частного капитала его реализация невозможна. Хотя в Северной Корее появилось немало обеспеченных людей, мало кому из «новых северокорейских» под силу профинансировать, скажем, возведение 25-этажного жилого дома на 400 квартир. Поэтому формируется консорциум из нескольких инвесторов — это, кстати, помогает и снизить риски. Подразумевается, что по завершении работ инвесторы получат свое либо квартирами, либо деньгами, которые появятся после того, как квартиры будут реализованы по рыночной стоимости.

Из-за низкого качества работы «ударников» и массовых хищений ими цемента в мае 2014 года произошло обрушение многоэтажки

Созданный для ведения проекта комитет нанимает рабочих — иногда договариваясь с квалифицированными специалистами в индивидуальном порядке, но чаще заключая соглашение с теми или иными организациями. В идеале неквалифицированную рабочую силу на стройке составляют так называемые бойцы «молодежных ударных отрядов» — военизированных строительных организаций, в которые люди набираются в порядке обязательного призыва, как в советские стройбаты. Рабочая сила в таком случае оказывается в распоряжении застройщиков практически бесплатно, хотя начальству «ударников» приходится платить (и официально, и неофициально). Впрочем, в погоне за дешевизной есть свои минусы. Мобилизованные рабочие из ударных отрядов не слишком заинтересованы в качестве работы, зато склонны тащить со стройки и продавать на рынках все, что плохо лежит. По слухам, именно низкое качество работы «ударников» и массовые хищения ими цемента стали причиной самой крупной катастрофы в истории пхеньянского жилищного строительства: в мае 2014 года произошло обрушение многоэтажного дома, о котором, в порядке исключения, сообщила даже официальная пресса (обычно в северокорейских газетах пишут о катастрофах за рубежом, но не у себя в стране).

После того как дом построен, начинается продажа квартир. Некоторые из них поступают в распоряжение организации-застройщика и делятся между семьями работников этой организации, другие передаются в распоряжение местных властей, но большинство продается по рыночным ценам. В последнее время продажей квартир в Пхеньяне все чаще занимаются профессиональные риэлторы. Стоимость квартиры зависит от расположения дома, площади квартиры, а также этажа. В привилегированных кварталах подача электричества и воды проходит более или менее регулярно и круглосуточно, и там особого преимущества жизни на нижних этажах нет. Однако в большинстве кварталов, несмотря на существенное улучшение ситуации с электричеством, веерные отключения остаются частью повседневной жизни. Поэтому жители готовы платить большие деньги на втором–пятом этажах, то есть за те квартиры, куда можно добраться и без лифта. Для того чтобы пересидеть периодические отключения воды, в распоряжении у жильцов есть большие баки, которые чаще всего монтируются в ванных комнатах заранее, уже при строительстве, – отключение воды остается здесь обычным явлением. По установившейся в последние годы традиции квартиры чаще всего продаются без отделки – покупатель сам нанимает рабочих, готовит проект и потом отделывает квартиру по своему вкусу и в соответствии со своими материальными возможностями.

По закону практически все жилье в стране является собственностью государства, а за гражданами признается только право на проживание. Однако в последние 10-15 лет северокорейцы относятся к государственной собственности как к юридической фикции и ведут себя соответственно, покупая и продавая жилье по рыночным ценам. Акт покупки-продажи жилья закрепляет выдача ордера на право вселения в квартиру. Теоретически этот ордер, как уже говорилось, не предусматривает никаких прав собственности, но на практике подавляющее большинство северокорейцев подобными тонкостями не заморачиваются и воспринимают квартиру, на проживание в которой у них имеется официально выданный ордер, как свою собственную.

Расчеты производятся наличными, а главной валютой является американский доллар. Отчасти это вызвано тем, что основное жилищное строительство ведется в Пхеньяне, который в Северной Корее является скорее зоной доллара, а не китайского юаня (тот более в ходу на территориях, примыкающих к китайско-корейской границе). Есть и сугубо практические соображения. Самая большая северокорейская купюра, находящаяся сейчас в обращении, имеет номинал в 5 тыс. вон, что по курсу соответствует примерно 70 американским центам. Понятно, что оплатить такими купюрами покупку квартиры непросто: стоимость даже рядового пхеньянского жилья будет измеряться чемоданами банкнот.

Рынок жилья в Пхеньяне весьма дифференцирован. В конце 2018 года, когда цены ощутимо упали, хорошая новая квартира стоила от $50 тыс. до $80 тыс., но эксклюзивные квартиры уходили и за $100 тыс.–$150 тыс. С другой стороны, скромный домик на дальней окраине по-прежнему можно приобрести меньше чем за $10 тыс.

Северокорейский строительный бум не ограничивается Пхеньяном, хотя кажется, что там строят больше, чем во всех других местах, вместе взятых. Новые жилые дома в последние годы появляются в тех городах, которые в силу своего географического положения или иных обстоятельств выиграли от кимченыновских реформ. Относится это в первую очередь к городу Синыйджу, который находится на границе с Китаем и через который проходит примерно три четверти всей северокорейской внешней торговли. Неплохо чувствуют себя и некоторые другие промышленные центры. В любом случае северокорейские города растут, и происходит это очень и очень быстро. Времена застоя в жилищном строительстве, который продолжался почти три десятилетия, закончились.