Ипотеку тянут только топ-менеджеры - «Недвижимость»

По предварительным итогам 2013 года, увеличилась доступность ипотеки, а средняя ставка снизилась до 12,6% годовых, отчитались в правительстве. При этом, как отмечают участники рынка, большинство заемщиков предпочитают оформлять кредиты по специальным банковским акциям, однако их могут позволить себе только граждане с доходом значительно выше среднего.

Средняя ставка по ипотеке на 1 ноября 2013 года составила 12,6% годовых. При этом было выдано 639 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,04 трлн руб., что превышает на 17% в количественном и на 30% в денежном выражении показатели за аналогичный период 2012 года. Такие объёмы являются максимальными за весь период мониторинга показателей выдачи ипотечных кредитов, говорится в отчете правительства. Увеличение доступности ипотеки произошло в том числе за счёт снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым по программам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для молодых учителей (ставка 8,5%), молодых учёных (ставка 10–10,5%), получателей материнского (семейного) капитала (ставка 7,65–12,5%).

Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», согласились, что средняя ставка в 12,6% годовых является вполне реальной для рынка. Более того, банки периодически проводят специальные акции, предлагая ипотеку по минимальным ставкам. При этом минимальные ставки по стандартным программам банков превосходят средние значения, например в Сбербанке и ВТБ24 (главные игроки на ипотечном рынке) ставки по кредиту на покупку квартиры в готовом доме составляют 13–14% годовых для клиентов «с улицы».

По оценкам участников рынка, большинство клиентов стремятся оформить ипотеку как раз по специальным акциям. Если говорить о первичном рынке, то сейчас доля кредитования по стандартным программам в значительной степени уступает объему ипотечных сделок, которые приходятся на акции.

«Около 70–80% заемщиков выбирают именно специальные предложения от банков, среди которых можно найти ставки от 11,5–11,7% годовых», — подсчитал руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP Роман Строилов.

Как рассказала «Газете.Ru» генеральный директор компании «Метриум групп» Мария Литинецкая, заемщики по стандартным программам (без учета акций) кредиты в ушедшем году практически не брали: «Банки просто оставили эти программы «в архиве», но фактически кредиты выдавали только по акциям».

Однако низкие процентные ставки по акциям предполагают, что заемщик вернет долг как можно быстрее. Например, в Сбербанке действует акция «12–12–12», когда заемщик может оформить кредит по ставке 12% годовых, но максимум на 12 лет. В ВТБ24 по ставке 11,5% годовых можно оформить кредит на семь лет.

Однако такие ставки предполагают солидный доход заемщика. Например, при покупке двухкомнатной квартиры за 9,2 млн руб. по акции от банка ВТБ24 с минимально возможным первым взносом размер ежемесячного платежа по кредиту составит около 142 тыс. руб. в месяц. Учитывая требования банков о том, что платеж по кредиту не должен превышать 40% от ежемесячного дохода заемщика, доход должен составлять 355 тыс. руб. в месяц. Если вносить 30% от стоимости квартиры (по подсчетам экспертов, именно такую сумму чаще всего вносят заемщики), то ежемесячный платеж составит 110 тыс. руб., а необходимый доход – 275 тыс. руб. в месяц. Если же вносить половину от стоимости квартиры, то ежемесячный платеж может составить около 90 тыс. руб., а необходимый доход – около 200 тыс. руб. При этом, как отмечают эксперты рекрутингового портала Superjob.ru, такой уровень доходов свойственен для топ-персонала.

«Доступность ипотеки в настоящее время растет незначительно. Она зависит не только от ставок, по которым можно оформить кредит. Здесь еще важно соотношение стоимости обслуживания кредита и дохода заемщика.

Стоимость обслуживания кредита зависит от цен на жилье, которые сейчас очень высокие. Например, если оформлять кредит на квартиру в Москве стоимостью до 8 млн руб. (причем это будет средняя по качеству квартира), то ежемесячный платеж, при максимальном сроке кредита и первом взносе в 20%, составит порядка 100 тыс. руб., то есть в два раза больше среднего дохода, который, по данным Росстата, в Москве составляет около 50 тыс. руб.», — рассказал «Газете.Ru» управляющий партнер компании Frank Research Group Юрий Грибанов.

Снижению доступности ипотеки способствует и новая проблема в банковском секторе – перекредитованность населения в части беззалоговых потребительских кредитов. Так, по итогам первой половины 2013 года, объем кредитов на одного работающего россиянина составлял 3,7 среднемесячной зарплаты. Обязательства по всем кредитам учитываются банком при расчете максимально доступной суммы кредита по ипотеке. Соответственно, чем больше кредитов у человека, тем меньше сумма его ипотечного кредита.

Эксперты уточняют, что о перекредитованности населения в части ипотеки речи пока не идет. «Доля недвижимости, приобретенной с использованием кредитных средств, вряд ли составит более 40%. К примеру, в США этот показатель составляет 90–95%, в Европе несколько ниже, на уровне 70%, но тоже значительно превышает цифры по России», — считает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа-банка Роман Слободян.

В свою очередь, АИЖК говорит о хорошем качестве ипотечного портфеля. По данным за 10 месяцев 2013 года, из почти 2,5 трлн руб. ипотечной задолженности населения на балансах банков 95,3% ссуд вообще не имело просроченной задолженности, 1,9% ссуд имеют просроченные платежи сроком от 1 до 30 дней (так называемая техническая просроченная задолженность), 0,54% — это ссуды с просроченной задолженностью от 30 до 90 дней, и лишь 2,26% ссуд имеют просроченную задолженность сроком от 90 дней и выше.

Однако косвенное влияние на ипотеку от «закредитованности» населения банкиры фиксируют уже сейчас.

«Возможно, именно в связи с этой тенденцией средняя сумма кредита в 2013 году несколько снизилась», — замечает начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Столбунов.

«Эта проблема станет действительно критической, если темпы роста российской экономики останутся близки к нулевым в течение нескольких лет – долговое бремя может стать слишком высоким для большинства заемщиков, что вызовет большое количество дефолтов физических лиц», — прогнозирует аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.