Квартир в столице строят почти вчетверо меньше, чем при Лужкове - «Недвижимость»

Власти столицы бодро отрапортовали несколько дней назад о том, что строительство жилья в городе стремительно набирает обороты. Однако практически одновременно вышла статистика Росстата по прошлому году, которая зафиксировала падение объемов введенного жилья более чем на 20%. А в пересчете построенных квадратных метров на одного жителя Москва заняла по итогам 2012 года всего лишь 72 место среди всех российских регионов.

Как свидетельствуют эксперты, неуклонное сокращение жилищного строительства явилось прямым следствием политики мэра Сергея Собянина и пришедшей с ним команды. В самом деле, разрушительный финансовый кризис 2008-2009 годов привел лишь к 10-15–процентному снижению объемов. Резкий обвал, примерно в 2,5 раза, произошел после того, как нынешний мэр взял бразды правления в свои руки. И хотя ответственные сотрудники мэрии сваливали этот факт на различные объективные обстоятельства, вроде мирового кризиса и отсутствия площадей под застройку в пределах старых границ города, в 2012 году в Москве было построено 7,6 млн кв метров недвижимости, что весьма прилично, если сравнивать с лучшими годами правления Лужкова. Только при Юрии Михайловиче 5,5 млн «квадратов» составляло жилье, а при его преемнике – всего лишь 1,4 миллиона! Эта почти 4-кратная разница всецело объясняется осознанной политикой нового мэра по сокращению жилищного строительства, полагают эксперты. Правда, мало кто из жителей города о ней слышал – ее не принято с высоких трибун рекламировать.

Между тем, этот новый столичный опыт, который теперь можно явственно ощутить в статистических фактах, может быть весьма интересен и для других жителей страны. Ведь Собянин – человек не московский по происхождению, а в чистом виде федеральный. И это явно прослеживается по значительному увеличению доли в построенной в столице недвижимости различных федеральных структур. Если раньше они годами бились за каждый клочок земли под строительство своего объекта в Москве, то теперь фактически лишь федеральные структуры и крупные госбанки делят между собой львиную долю построенных квадратных метров. С приходом Собянина для остальных участников рынка фактически действует мораторий на новые проекты.

Понятно, кто оказался в выигрыше. Кто будет в проигрыше – догадаться тоже несложно. При таком количестве вводимого нового жилья получение его очередниками становится делом совершенно абстрактным. И при прежних объемах строительства и меньшем количестве населения, которому надо улучшить жилплощадь, в очереди за квартирой обычно стояли по 20 лет и более. Для тех, кто надеется лишь на себя в решении основных вопросов в жизни, включая крышу над головой, сокращение строительства в разы означает растущую дороговизну будущего собственного очага – платить за него придется намного больше, а доступно это будет куда меньшей части населения.

А ведь обещалось прямо противоположное. Обещанные резкое снижение цен и увеличение доступности жилья вследствие демонтажа выстроенной в жилищной строительстве Юрием Лужковым монопольной системы резко контрастируют с фактическими результатами. Да и степень монополизма в стройкомплексе города ничуть не стала меньше.

Рассмотрим в деталях, что происходит в строительной сфере Москвы. Вот данные Мосгорстата: всего в городе ввели в строй в 2012 году 7,6 млн. кв. метров недвижимости, но из них – только 2,57 млн кв. метров жилья, включая Новую Москву. Ранее на пресс-конференции заместитель мэра столицы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин сообщал, что в 2012-13 годах будет примерно по 0,65 миллиона «квадратов» жилья возводиться на присоединенных два года назад к столице Люберецких полях аэрации. За вычетом этой площадки на Новую и старую Москву вместе приходится 1,92 млн кв м. При том, что в 2011 году только в старой Москве было возведено 1,88 млн жилых «квадратов».

Долю Новой Москвы в этом объеме в открытых источниках найти не удалось, однакогенеральный директор Институт экономики города Александр Пузанов сообщил «СП», что на долю столицы в старых границах пришлось в 2012 году около 1,4 млн кв метров:

- Это результат сознательной политики нынешних городских властей, которые еще два года назад без лишней помпы заявили, что ввод нового жилья будет сокращаться.

«СП»: - Но вряд ли это является следствием кризиса 2008-09 годов, например, результатом сокращения платежеспособного спроса?

- Конечно, кризис тут ни при чем. Просто есть избыточная плотность застройки в старых районах города, достигающая 10 тысяч человек на квадратный километр. Это намного превышает не только показатели Парижа и Лондона, но даже Токио. Рядом можно поставить лишь статистику от густонаселенных мегаполисов развивающихся стран, например, в Бомбее и Калькутте. В среднем в городе 8% территории отведено под дорожную сеть, а по мировой практике, при площади дорог в 15% и менее движение начинает «задыхаться». Так что в значительной степени уменьшение строительства жилья – это следствие изменения акцентов в пользу инфраструктуры в условиях нехватки стройплощадок.

«СП»: - Однако в довольно хороших районах города есть обширные территории старых промзон, которые расположены, как правило, у станций метро. Как подсчитали эксперты Российской гильдии риэлторов, этих территорий хватило бы примерно на 10 лет комплексной застройки с большой дорожной сетью, школами и поликлиниками. При этом темпы возведения жилья соответствовали бы лужковским - 5-5,5 млн кв метров в год.

- Это правда, но нужно учесть, что формирование планов комплексной застройки – не быстрый процесс.

«СП»: - Но так или иначе, в прошлом году нашли площадки под строительство 7,6 млн «квадратов» недвижимости в городе. Другое дело, что свели строительство жилья к минимуму.

- Если цитировать ответственных работников мэрии, теперь акценты свелись от безудержной продажи квартир к большему строительству дорог, объектов социальной инфраструктуры, а также офисов. Ведь у нас есть жуткая нехватка рабочих мест за пределами Центрального административного округа. Сегодня на территории ЦАО расположено более 40% официально зарегистрированных рабочих мест. Этот дисбаланс создает огромные ежедневные потоки людей на работу/с работы и, как результат, пробки на дорогах и толчею в метро. Надо решать и эту задачу, - по крайне мере, она сформулирована властями города.

«СП»: - Если взять официальную статистику мэрии, то число возведенных за год детских садов, школ и поликлиник в пределах старой Москвы, пожалуй, даже чуть уступает лужковским показателям. Дорожная сеть в категории «недвижимость» не учитывается. Что касается офисов, - по данным компании Jones Lang LaSalle, в прошлом году был установлен абсолютный минимум в 21 веке по их строительству в Москве – всего 0,56 млн «квадратов»! Еще в 2008 году их было построено 2,1 млн кв м. Что же строит мэрия сегодня?

- Знаете, сложно найти адекватную информацию, что бы четко понять, что строится, кем и для чего. Интуитивно понятно, что строительная сфера крайне закрыта и монополизирована. Мы у себя в Институте задавались целью найти и показать, что происходит в стройкомплексе, но пока нам свои ощущения жестко обосновать не удалось. Все намеренно сильно запутано – невозможно понять по разным, даже самым крупным проектам, кто девелопер, кто заказчик, а кто застройщик, кто и зачем работает на субподряде и по каким ценам. В этой сфере задействована очень сложная система отношений. Есть ли в этом сознательный бизнес-интерес отцов города или сознательное выполнение политического заказа – пока доказать не получается.

В свою очередь руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что снижение объемов строительства при Собянине не связано с нехваткой стройплощадок. По словам эксперта, даже в центре города можно найти много площадок, где можно было застроить и перестроить территории, в том числе за счет сносимого ветхого жилья. Но для этого городские власти должны задать внятные правила игры, а как раз они до сих пор еще не понятны.

Пока можно уверенно сказать, что падение объемов строительства жилья тесно связано со скоропалительной отменой руководством столицы множества инвестконтрактов, подписанных еще при Лужкове. Фактически два года в городе действует мораторий на новые, даже самые перспективные проекты. Этим фактором в основном объясняется, что еще в 2011 году Москва по жилищному строительству в 2,5 раза просела по сравнению с временами предыдущего мэра и опустилась из лидеров на восьмое место в стране.

Кто же строит? Учитывая, что назначение Сергея Собянина стало результатом определенного компромисса федеральных элит, не удивительно, говорит Репченко, что «зеленый свет» по новым проекта со времени его прихода в мэрию «горит» крупным госбанкам и федеральным ведомствам, преимущественно силовикам.

«СП»: - Но целенаправленное снижение объемов как жилищной, так и офисной застройки все равно объективно играет на повышение стоимости этих объектов?

- Да, объективно этот формируемый дефицит площадей играет на поддержку и дальнейший рост и без того заоблачных цен. Что можно понять: удовлетворить весь спрос «нерезиновому» городу все равно не удастся, и от связанных с массовой миграцией в столицу дешевой рабочей силы социальных проблем всё равно не убежать.

- Сознательное уменьшение предложения в жилищном и офисном сегментах объективно повышают их привлекательность у инвесторов со всеми вытекающими последствиями, - говорит ответственный секретарь политсовета партии «Демократический выбор» Кирилл Шулика. - Именно такие проекты наиболее часто реализуются по коррупционным схемам. Об этом свидетельствуют часто возникающие вопросы у правоохранительных органов к чиновникам из префектур и управ.

«СП»: - Москва в прошлом году заняла предпоследнее место в рейтинге регионов по строительству жилья на средства населения – около 5%. Только от властей города зависит задействовать этот ресурс – в некоторых соседних областях до 40% новых домов возводится на деньги населения и ипотечные займы.

- Здесь все зависит от интересов бизнеса. Сегодня в Москве удается очень удачно выстраивать новый бизнес за счет очень дешевой рабочей силы, из той же Средней Азии. Но понятно, что на таких мигрантов никак не построишь инновационные проекты. Поэтому просто организуются торговые компании и предприятия сферы услуг. Эти сферы также монополизируются, а потому возникает потребность в строительстве новых торговых залов и супермаркетов. Например, в Москву пришла крупная сеть «Магнит». Это один бурно развивающийся сегодня сегмент недвижимости.

Второй сегмент занимает возведение всевозможных объектов силовых и других федеральных структур. Под такие объекты в городе оперативно находятся самые удобные площадки, включая два проекта прошлого года по строительству новых спортивно-оздоровительных комплексов силовых структур.

Получилось так, что дисбалансы Лужкова – строим квартиры и офисы – поменялись на дисбалансы Собянина (читай: федералов) – строим супермаркеты и недвижимость федеральных структур. Пока сложно заметить, чтобы исправление старых дисбалансов шло по обещанной траектории: детские сады, дороги, школы. Посмотрите, у станции метро «Свиблово» был крупнейший в Европе супермаркет «Золотой Вавилон». Так теперь у этой же станции метро построили еще два крупных торговых комплекса! Это типичный пример перекосов в строительстве при Собянине.

«СП»: - Все это позволяет прогнозировать рост цен и на квартиры, и на организацию рабочих мест в офисах Москвы.

- Ну, цены на эти объекты – и без того запредельно высокие – в последние годы идут только вверх. Хотите оценить степень монополизации – посмотрите на цены. Если при Лужкове был тотальный монополизм, а сегодня цены продолжают расти – значит, и сегодня тотальная монополия никуда не ушла. Все строительные проекты жестко контролируются мэрией.

Тем временем, эксперты единодушно говорят о том, что монополизация строительного сектора города лишь выросла, что привело к росту цен и сокращению строительства квартир вчетверо. Согласны ли жители столицы жить по таким правилам? Ведь потесниться в собственном городе, отказаться от шансов на решение жилищного вопроса, им пришлось исключительно ради ведомственных интересов крупных федеральных чиновников. Хотят ли они своими налогами оплачивать такие малопривлекательные достижения? Сомнительно.

Учитывая, что Москва всегда была обкаточной площадкой в строительстве для всей страны, а за нынешним экспериментом в столице стоят крупные федеральные силы, логично будет ожидать, что этот опыт распространится и на другие регионы. Впрочем, не менее сомнительно, что такой опыт захотят перенимать жители Татарстана или Свердловской области. Да и любого другого уголка России – тоже. Вопрос лишь, смогут ли они противостоять внедрению таких технологий?