Военную недвижимость демобилизуют - «Недвижимость»

Военное ведомство начало кампанию по разъяснению утвержденной еще в октябре «Концепции управленияимуществом Вооруженных сил РФ». Документ непростой и знаковый, появившийся на свет как следствие скандала вокруг деятельности ОАО «Оборонсервис» и смены руководства в Министерстве обороны. Он разрабатывался почти год по поручению нового главы ведомства генерала армии Сергея Шойгу. 

На днях годовщину своего пребывания в должности директора департамента имущественных отношений (ДИО) Минобороны отметил Дмитрий Куракин, устроив встречу с журналистами, где самым подробным образом рассказал о целях, задачах и основных положениях разработанной концепции. Ну и в целом объяснил, в чем заключается смысл «новой имущественной политики министерства». 

«Прежде всего, – говорил Куракин, – принципиально изменилась целевая установка при управлении имуществом Минобороны. Мы больше не исходим из того, что ведомство должно зарабатывать деньги на свое собственное содержание. Мы считаем, что все, что нужно Вооруженным силам, они должны получать у государства. Наша имущественная политика нацелена на то, чтобы обеспечивать их адекватным набором имущества – ровно тем, которое необходимо». 

Но сегодня Вооруженные силы по факту имеют явно избыточный имущественный комплекс – тот, что сложился за десятилетия их существования в советский период. Между тем за последние 20 лет численность Российской армии сократилась практически в три раза, изменилась ее структура, другим стало ее оснащение. И это означает, что ей просто не нужно столько же имущества, сколько было раньше. Освобождаться от излишков пытались при всех предыдущих министрах обороны. Причем неприглядная история «Оборонсервиса», особенно активно занимавшегося сбытом высвобождаемого имущества, показала всем, что данный процесс шел без базовых правил и строгой регламентации. Так что принятая недавно концепция стала, по сути, первым подобным документом в современной истории Минобороны. 

ВЫГОДА ОТ БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ ПЕРЕДАЧИ

В концепции указан достаточно широкий спектр способов, с помощью которых можно избавляться от излишков. Начиная с безвозмездной передачи субъектам Федерации, сдачи в аренду и до реализации ненужного имущества. При этом руководитель ДИО особо подчеркнул, что теперь «ни в коем случае не должен возникать конфликт между менеджерами по управлению имуществом, которые, конечно, стремятся получить как можно больше дохода от совершаемых ими сделок, и интересами Вооруженных сил». Куракин считает, что ныне департамент не должен больше создавать ситуаций, регулярно возникавших при бывшей руководительнице ДИО Евгении Васильевой. Например, когда реализуется здание в центре Москвы и одновременно органы военного управления испытывают дефицит в площадях для своих нужд. Такой конфликт интересов должен быть исключен благодаря постановке правильных целей, определению среди них наиболее приоритетных. Ну, скажем, было заявлено, что важная для государства или социально значимая безвозмездная передача каких-то объектов недвижимости имеет абсолютный приоритет над выгодой Министерства обороны от получения прибыли на продажах имущества. Вместе с тем это должно сочетаться с приоритетом выполнения сервисной функции по отношению к Вооруженным силам. Как? 

В Вооруженных силах есть огромное количество объектов, в принципе уже ненужных армии, но на их содержание ведомство тратит колоссальные ресурсы, исчисляемые десятками миллиардов рублей. Тут решающее значение имеет не то, как получить доходы от использования или перспективной реализации этого имущества, а скорость, с которой Вооруженные силы вообще освободятся от излишков. Тем более что год назад министр обороны объявил о введении моратория на реализацию недвижимого имущества. С того момента и по сей день ни один объект не продавался. 

Зато к ноябрю 2013 года Минобороны безвозмездно передало в муниципальную собственность 1100 военных городков (до рубежного ноября 2012-го – всего 95 городков). И до конца текущего года ДИО намерен довести число полностью завершенных передач до 1700. На следующий год будут оставлены только особо сложные случаи, когда военный городок передается не целиком, а с сохранением некоторых объектов на его территории в распоряжении ведомства, если те еще необходимы Вооруженным силам. Это предполагает достаточно сложные в процедурном отношении мероприятия, связанные с разделом земельных участков и самого имущества. Однако передачи, что уже были совершены, позволили сэкономить порядка 8,5 млрд руб. обязательных ранее затрат. Такой получилась прямая экономия Министерства обороны, прекратившего расходовать средства на содержание военных городков. И ее до истечения 2013-го намереваются увеличить еще… 

А потом настанет время и для отмены моратория на продажи военного имущества. Дмитрий Куракин утверждает, что это может произойти в первом квартале 2014 года, если в развитие утвержденной концепции будет быстро принято несколько правовых актов на уровне правительства и внесены изменения в один из указов президента. Поправки чисто технического плана, направленные на более строгую регламентацию процедуры по отбору продавцов военного имущества в регионах. Сейчас эти правовые акты находятся на экспертизе в Минюсте, откуда они поступят на рассмотрение в правительство. 

Что подвигло к корректировке механизмов реализации военного имущества? Анализ тех торгов, что провело Минобороны в течение 2011–2012 годов, показал: 80% из них только объявлялись, но так и не состоялись. Либо это были торги с одним-единственным участником, которого признавали их победителем и который получал имущество по стартовой цене. «Конечно, механизм реализации, который дает нам такие результаты, считать эффективным невозможно, – говорит нынешний директор ДИО. – Напрашивается вывод: сами чиновники Минобороны продавать недвижимое имущество не должны. Нужно привлекать к этому профессиональных участников рынка недвижимости, обладающих необходимыми возможностями и опытом. И мы собираемся вознаграждение продавцу, его гонорар поставить в прямую зависимость от результата торгов. Такая система будет положена в основу отбора продавцов».

Вроде бы все логично… Но почему-то хочется спросить: разве при Васильевой этого не было? Разве некоторые фигуранты пресловутого «дела «Оборонсервиса» не являлись как раз нанятыми оценщиками или продавцами военного имущества? И не в корыстных ли устремлениях заподозрили их за получение своего, как они считали, законного процента от сделок? 

КОММЕРЦИЯ НЕ УШЛА В ПРОШЛОЕ

Вообще Дмитрий Куракин, рассказывая о сегодняшней деятельности департамента имущественных отношений, регулярно делал такую ремарку: «Это практиковалось и до нас». Создалось впечатление, что руководитель ДИО настойчиво дает понять об отсутствии у него серьезных претензий к команде предшественников. Мол, ничего страшного они не делали, хотя и совершили ряд просчетов. Тогда его напрямую спросили: «Как будут выявляться незаконные сделки и какой будет реакция на них?» 

Куракин ответил так: «Незаконные сделки, допустим, с занижением стоимости объектов недвижимости вряд ли технически возможны, потому что и по прежним правилам, и по тем нормам, которые продолжают действовать, порядок реализации любого государственного имущества очень жестко регламентирован. Здесь какие-то фантазии, какая-то самодеятельность на местах неизбежно породит в дальнейшем отказ государственной регистрации перехода права собственности, иные негативные последствия. Поэтому качество совершавшихся сделок, в том числе и тех, которые сегодня ставятся под сомнение возбуждением уголовных дел, по процедуре проведения соответствовали законодательству». 

В том же духе был дан ответ на вопрос о фактически возобновляемой практике привлечения частных посредников к продаже имущества. «В институте посредничества по большому счету нет ничего плохого, – сказал Куракин. – И когда мы говорим о функционировании обычного рынка недвижимости, то мы к этим посредникам обращаемся, мы к ним привыкли. И мы далеко не всегда оцениваем их деятельность со знаком «минус». И не всегда считаем теми паразитами, которые дело делают плохо, а получают с нас большое комиссионное вознаграждение. Наоборот, мы зачастую рассматриваем их в качестве помощников, которые содействуют нам в поиске контрагентов в сделке... Что касается Минобороны, то эти посредники вообще могут стать нашими клиентами на торгах. И здесь мы тоже не выдумываем ничего нового… Ведь суть заключается не в том, что посредник, получив от нас какие-то эксклюзивные права на реализацию имущества, сможет злоупотребить ими, чтобы удовлетворить свой коммерческий интерес. Отбирая партнера, мы, по сути, выбираем технологию реализации и такие условия договора, которые дают нам очень высокие гарантии того, что возможность злоупотребления будет исключена». 

Естественно, подобные ответы высокопоставленного чиновника Минобороны неминуемо подвели журналистов к вопросам о дальнейшей судьбе дискредитированного холдинга «Оборонсервис» и его реструктуризации. Глава ДИО опять воздержался от каких-либо негативных оценок этой структуры, подконтрольной военному ведомству. Но сообщил, что в сложившихся условиях планируется провести ребрендинг «Оборонсервиса». Сотрудники департамента сейчас работают над этим, прежде всего проводя анализ функционала: какой должен быть сохранен в подконтрольных МО структурах, а от какого лучше освободиться? 

В качестве примера уже определившейся перспективы было приведено решение по входящему в «Оборонсервис» субхолдингу «Агропром». В его составе насчитывается около 30 акционерных обществ, организованных на месте бывших военных совхозов. И если когда-то существовал гособоронзаказ на продукцию бывших совхозов и она закупалась по фиксированным ценам для нужд Вооруженных сил, то на протяжении нескольких последних лет гособоронзаказ отсутствовал. Вся сельхозпродукция для армии закупалась на открытом рынке. В результате половина дочерних структур «Агропрома» прекратила свою хозяйственную деятельность. Из них две трети уже находятся в процедуре банкротства. Среди тех, что формально продолжают свою деятельность, буквально лишь два АО закончили прошлый год с положительным финансовым результатом. Возникает вопрос: а зачем их сохранять, если с функциональной точки зрения эта деятельность не нужна Министерству обороны? И ведь там значительные активы. Земельные участки, сельхозтехника, опять же объекты недвижимости. А если не нужен функционал, значит, нужно как можно скорее избавиться от него. В отношении Агропрома такое решение принято. 

Или другой пример. Внутри «Оборонсервиса» есть три субхолдинга – «Спецремонт», «Авиаремонт» и «Ремвооружение». Их функционал, безусловно, востребован Министерством обороны. Но следует ли оставлять эти компании в составе аутсорсингового холдинга, если, сохраняя контроль за ними, военвед, по сути, является одновременно в одном и том же лице и заказчиком, и исполнителями этих работ? В случае срыва этими субхолдингами выполнения обязательств по гособоронзаказу претензии Минобороны должно предъявлять фактически само себе. Поскольку единственный источник образования выручки ремонтных предприятий – это оборонзаказ, собственный министерский госконтракт. «То есть, выставляя штрафные санкции, мы снижаем возможность для того, чтобы профинансировать расходы по выполнению соответствующих работ по госконтракту», – резюмировал Куракин. Поэтому сегодня ведется работа по передаче этих компаний из «Оборонсервиса» в ведение Минпромторга. И в дальнейшем они скорее всего войдут в состав соответствующих профильных мегахолдингов: ОСК, ОАК, Ростех и других. 

И все же есть функционал, который будет востребован Министерством обороны всегда. Имеется в виду инженерное обеспечение фондов Вооруженных сил – тепло, вода, электроэнергия, канализование, текущий ремонт, уборка и т.д. Понятно, что в какой-то мере он может быть предложен рынком. Ну, например, в Москве нет проблемы с получением услуг в области питания, клининга или ремонта. Так что в военном ведомстве пришли к выводу о необходимости сочетать разные подходы к обслуживанию потребностей воинских частей. И посредством государственных учреждений при Минобороны, и имея подконтрольные ведомству акционерные общества, и привлекая к аутсорсингу компании на открытом рынке. 

Чувствуя, что после завершения безвозмездной передачи большого количества военных городков военвед намерен вновь оживить свою коммерческую деятельность, многие профильные структуры на рынке, как говорится, приняли стойку. Глава Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Степаненко так и сказал на встрече с журналистами: «Мы должны оценивать не только социальный эффект этой концепции, но и экономический эффект, который получим. А получит его прежде всего бизнес – огромное количество недвижимого имущества, массу земельных активов, которые могут быть вовлечены в коммерческий оборот…» Эти заманчивые перспективы Российская гильдия управляющих и девелоперов и Минобороны собираются обсудить 27 ноября в Москве на совместной конференции.