Китайский миллиардер назвал рынок недвижимости Китая самым большим пузырём в истории - «Недвижимость»

Когда самый богатый человек Китая, преуспевший в сфере недвижимости, называет рынок недвижимости страны «самым большим пузырём в истории», это не очень хороший знак.

Ван Цзяньлинь, миллиардер и владелец Dalian Wanda Group, сказал в интервью CNN на прошлой неделе: «Правительство перепробовало все меры, такие как ограничение покупок или кредиты, но ни одна из них не работает».

Средние цены на жильё по всему Китаю увеличились на 1,3% с июля по август, согласно государственным данным. Цены растут уже 17 месяцев подряд. В сентябре был также самый большой прирост за один месяц с начала 2011 года.

Индекс Shanghai Composite снизился на 15% с 1 января этого года. Если такая тенденция сохранится, то в 2016 году будет самое большое падение за последние пять лет. Объём продаж на бирже также опустился до самого низкого уровня за последние два года, это говорит о том, что инвесторы вкладывают свои деньги в другие отрасли, испугавшись обвала рынка в прошлом году.

В 2016 году сектор недвижимости Китая является крупнейшим бенефициаром.

На макроуровне, китайские розничные инвесторы подобны детям, играющим в футбол: они устремляются туда, где возможны продажи. В течение последних нескольких лет они метались от акций к недвижимости и обратно, редко проявляя интерес к товарам.

Недвижимость сейчас — самый горячий рынок. Ситуация накалилась до такой степени, что эксперты внутри и за пределами Китая бьют тревогу.

Ма Цзюнь, главный экономист исследовательского подразделения Народного банка Китая, в интервью с Yicai.com недавно назвал рынок недвижимости пузырём.

«Жэньминь жибао» опубликовала редакционную статью на прошлой неделе, в которой выражена глубокая озабоченность по поводу «закипания» рынка недвижимости. «Глядя на средние цены на недвижимость и доходы физических лиц в Шэньчжэне, становится очевидно, что для человека со средними доходами покупка дома площадью 90 кв. метров займёт более 1 200 месяцев, то есть 100 лет без еды и питья, — пишет инвестор Тан Цзюнь по поводу недоступности жилья в Шэньчжэне. — Китай стал экономической державой, но рынок недвижимости — это мина, и самое страшное в том, что никто не знает, когда она детонирует».

Опасная бизнес-модель

Низкие процентные ставки означают, что даже девелоперы с ограниченными средствами могут использовать преимущества относительно дешёвого оншорного рынка облигаций. Девелоперы действовали агрессивно и, не задумываясь, скупали землю под застройку.

Экономисты Deutsche Bank AG отметили, что «явный признак пузыря» проявляется в том, что аукционные цены на землю настолько раздуты, что новые разработки имеют смысл с экономической точки зрения, только если цены на недвижимость будут расти в таком же темпе.

Такие представления были распространены среди инвесторов в США десять лет назад, до ипотечного кризиса, когда кредиторы игнорировали риски дефолта или потери права выкупа, предполагая, что постоянно растущие цены на жильё компенссируют любые потери.

После изучения последних цен на земельный аукцион в десяти крупных городах Китая аналитики Deutsche Bank пришли к выводу, что если цены на недвижимость перестанут расти с сегодняшнего дня, половина текущих разработок станут убыточными. Чжан Цзывэй, главный экономист по Китаю в Deutsche Bank, считает, что серьёзная коррекция может произойти только в 2018 году.

Двойственный подход

Местные и региональные органы власти ужесточили меры по укрощению рынка на уровне транзакций, таких как ограничение цен и количества объектов недвижимости в одной семье, а также ограничили не местных покупателей, требуя регистрацию по месту жительства (Hukou).

Разные города приняли разные подходы. Шанхай, например, принял решение о приостановлении земельных аукционов, Гуанчжоу ограничил цены. Такая тактика имела негативные последствия, так как покупатели нашли другие каналы для покупки недвижимости.

Большая часть кредитов была связана с рынком недвижимости. Согласно официальным данным, в августе 71% новых банковских кредитов пошли на ипотеку, а не в малый и средний бизнес, которые, по расчётам властей, должны стимулировать экономику.

Но это слишком просто — переложить вину на ставки и регуляционную политику на национальном уровне. Дело в том, что Китай всё в большей степени становится страной с двумя расходящимися экономиками.

Разговоры о пузыре недвижимости относятся в основном к городам первого и второго уровней и прибрежным районам Китая, где недвижимость воспринимается как более безопасная, по сравнению с другими оншорными инвестициями.

В других городах Китая есть избыток запасов жилья и рынок находится в многолетнем спаде. Особенно в Северном и Северо-Восточном Китае, где экономика зависит от угольной и металлургической промышленности и находится в состоянии упадка.

После нескольких лет избыточного строительства в провинциях Ляонин, Цзилинь и Внутренняя Монголия накопилось недвижимости более чем на четыре года продаж, в соответствии с лондонской Lombard Street Research. Это означает, что потребуется более четырёх лет, чтобы продать уже построенные дома по текущему курсу.

«Провинции с избыточным строительством (более чем на 3 года продаж) составили 20% от общего объёма инвестиций в жилищное строительство за последние пять лет, — пишет Мишель Лам из Lombard Street Research в аналитической записке. — Строительство жилья в этих провинциях уже сократилось за последние два года и будет продолжать сокращаться в течение ещё нескольких лет, что послужит противовесом общему росту инвестиций в жильё».