Малая земля: почему собственникам микродолей хотят запретить вселяться в квартиры - «Недвижимость»

В Госдуме считают, что необходимо запретить вселяться в квартиры, если доля купленной или полученной в наследство жилплощади составляет меньше учетной нормы на человека. Сейчас микродолю можно перепродать, вселить жильцов и тем самым создать для человека, владеющего основной частью помещения, невыносимые условия, указывают депутаты. Какие права останутся у собственников с микродолями и чью сторону занимает суд при разрешении конфликтов — разбирались «Известия».

Суть инициативы

В настоящий момент в России остро стоит проблема с микродолями, рассказала в интервью «Парламентской газете» председатель Комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан, член комитета по государственному строительству и законодательству Галина Хованская.​

— Например, у пожилого человека умерла супруга, и ему осталась в наследство почти вся квартира кроме малой части, которая отошла каким-нибудь родственникам. И ему предлагают: «Заплати $10 тыс., и 3 кв. м твои. Иначе мы кого-нибудь вселим». То есть получается практически шантаж, — сказала она.

Группа депутатов, включая Хованскую, внесла в Госдуму законопроект, запрещающий ​вселяться на жилплощадь, которая меньше необходимой нормы площади (за исключением членов семьи собственника). Инициатива прошла первое чтение, во втором ее пока не рассмотрели. По словам депутата, прохождение законопроекта тормозит Минюст, аргументируя тем, что необходимо защитить право собственности:

— Но на него никто и не покушается. Мы считаем, что такой собственностью можно владеть и продавать, но жить в ней нельзя, — уточнила депутат.

Фото: РИА Новости/Кирилл Каллиников

Хованская пояснила, что на площади микродоли в квартире нельзя поставить даже необходимый набор мебели. К тому же, невозможно пользоваться общими помещениями, например, кухней, так как доля общего имущества, пропорциональная ей, ничтожно мала.

Как определяется микродоля

В настоящее время законодательством не установлен предельный размер микродоли. Однако выделены другие границы площади проживания, обращает внимание адвокат Софья Литвинова.

— Например, в Москве действует законодательство, согласно которому жителям города, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставляются жилье, площадь которых не менее 18 кв. м на одного человека. Но есть еще и санитарная норма на одного человека, которая равна 6 кв. м. Если не соблюдается это правило, то создается опасность для жизни человека в таких условиях, — говорит адвокат.

В то же время в тексте законопроекта депутаты обращаются к понятию учетная норма. Если микродоля меньше этого параметра, то проживание в квартире хотят запретить. Учетная норма — это минимальный размер общей площади жилого помещения, определяющий обеспеченность граждан жильем. Она устанавливается органами местного самоуправления и зависит от нормативно-правовых актов конкретного муниципального образования, пояснил советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Иван Суворов.

— Например, в Москве, Екатеринбурге, Ижевске и многих других городах учетная норма составляет 10 кв. м на человека, в Санкт-Петербурге — 9 кв. м на человека, в Красноярске —12 кв. м на человека и так далее. В среднем по России этот показатель варьируется от 8 до 15 кв. м на человека. При этом количество собственников микродолей не ограничено, — рассказал эксперт.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Зураб Джавахадзе

Какие права есть у владельца микродоли

Собственник микродоли обладает обширными правами в объеме, схожем с объемом прав «полноценного собственника», отмечает Иван Суворов. Например, он вправе как угодно распоряжаться своим имуществом (продать, подарить, завещать, заложить и так далее).

— Собственник микродоли также может самостоятельно зарегистрироваться в квартире сам и зарегистрировать в ней своих несовершеннолетних детей, беспрепятственно входить в квартиру, а также осуществлять любые другие права владения, пользования и распоряжения, в том числе вселиться в квартиру, — перечислил эксперт.

Адвокат Софья Литвинова добавляет, что собственник микродоли имеет право ставить третьих лиц на временный учет в квартире. При этом согласие иных собственников не требуется.

— Владелец доли может пользоваться всеми помещениями в квартире, если только судом не определен порядок пользования этими помещениями. А судебная практика у нас очень разнообразна. В таких делах обычно проводится экспертиза, — добавила она.

Юрист группы «Совет» Иван Суворов обращает внимание, что существует судебная практика, в которой наблюдается запрет на вселение или регистрацию собственника микродоли в квартире. Однако такая практика не единообразна и существуют прямо противоположные выводы. По словам эксперта, суды могут поддержать ту сторону, которая больше заинтересована в использовании имущества, то есть собственника «полноценной» доли.

Фото: TASS/SERGEI ILNITSKY

Можно ли выселить владельца микродоли

Зачастую дележ, связанный с небольшими долями, конфликтен для сторон. На сайте юридической консультации пользовательница по имени Таисия делится таким примером:

«Моя бабушка написала на меня завещание на всё свое имущество. После ее смерти я и ее супруг (мой дед) открыли наследственное дело. Каждый из нас получил свою долю в квартире. Я получила 3/4 доли, а дед получил 1/4 доли (обязательная доля). Мы оформили свои права на наследство и права на собственность в Росреестре. Через полгода умирает дед, не оставив никакого завещания. По закону его 1/4 доля перешла по наследству трем наследникам: мне и двум братьям — детям моего отца от второго брака. Нотариус определил каждому из нас по 1/12 из доли деда. Имеют ли право [братья] взломать дверь при помощи слесаря и вселиться в присутствии полиции? И как этому воспрепятствовать?».

Ситуация, озвученная пользователем, очень типичная и распространенная. Такие истории часто разворачиваются болезненно для участников, отмечают эксперты. Самым простым и надежным вариантом разрешения конфликта собственников является продажа микродоли, осуществленная между ними. Однако такой вариант возможен не всегда, говорит Иван Суворов. В этом случае можно заключить договор найма доли.

— В случае если оба перечисленных варианта не подходят, то выходом может являться обращение в суд. Согласно положениям Гражданского кодекса РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, — указал юрист.

Когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. То есть будет осуществлен принудительный выкуп микродоли, пояснил эксперт. Однако если она принадлежит несовершеннолетнему, получить положительное решение суда практически невозможно, отметила Софья Литвинова.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Большая часть конфликтов собственников доходит до суда, соглашается управляющий партнер «Легес Бюро» Мария Спиридонова.

— Во всех делах суду приходится учитывать объективные, технические возможности жилища, а также поведение сторон дела, смогли ли они прийти к соглашению или на такое не было и намека. В большинстве случаев суды защищают права владельцев микродоли, исходя из положений Конституции, Жилищного и Гражданского кодексов. Лишь в случаях, когда отсутствуют возможности для оборудования микродоли, суд встает на сторону владельца большей доли и отказывает микродольщику, — пояснила она.

По мнению собеседницы, принятие закона обезопасит собственников больших долей от вселения жильцов, имевших целью не проживание, а понуждение к продаже, когда решение собственника фактически принималось в связи с его фактическим измором при проживании с такими соседями. Также законопроект направлен на искоренение «резиновых квартир», заключила эксперт.