Аренда жилья: государство объявило охоту на нелегалов - «Недвижимость»

Деньги разные нужны - деньги разные важны, решили московские власти и приступили к проверке сдаваемых в аренду квартир. Тем более что собственники жилья могли бы платить налоги в общей сложности до 5 млрд руб. в год. Такая цифра получается, исходя из несложного расчета: по меньшей мере 100 тыс. квартир в городе сдаются в аренду, а среднемесячная расценка на сдачу жилья составляет 30 тыс. руб.

Чиновники полагают, что за эту сумму стоит побороться, ведь на эти деньги, к примеру, можно было бы построить около 20 детских садов. Ну а на войне, как известно, все средства хороши, и потому в мэрии для привлечения дополнительных средств намерены плотно работать с участковыми, управляющими компаниями и товариществами собственников жилья.

Понятно, что, учитывая возможность второй волны финансового кризиса, государство особенно заинтересовано в поиске новых источников доходов. Легализация же рынка аренды жилья могла бы стать одним из них. Однако вопросы, а скорее даже скепсис, у экспертов вызывают те средства, с помощью которых власти намереваются бороться с "серыми" арендодателями. Но обо всем по порядку.

Тайна, покрытая мраком

Оценить столичный рынок аренды очень сложно. Предложения от собственников жилья, обращающихся в различные агентства недвижимости, является закрытой информацией, отмечает первый замдиректора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. "Можно предположить, что в течение года на рынке присутствует, по разным оценкам, порядка 100-200 тыс. квартир", - добавляет она, при этом уточняя, что речь идет именно о предложении квартир в аренду, а не о количестве заключенных сделок.

Аналогичного мнения придерживается и руководитель управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Галина Киселева. Сегмент аренды являются самым непрозрачным на рынке жилой недвижимости, а поэтому учесть абсолютно все предложения просто невозможно, указывает эксперт. "Очень много сделок не только не регистрируется, но даже не афишируется", - говорит она. По словам Г.Киселевой, объем организованного рынка найма жилья сейчас оценивается в 45 тыс. квартир и еще 7 тыс. комнат.

По данным "ИНКОМ-Недвижимости", от общего объема предложения квартир около 43% приходится на объекты эконом-класса, где средняя цена аренды однокомнатной квартиры сейчас оценивается в 29,2 тыс. руб. К бизнес-классу относится 27% сдаваемого жилья. Здесь стоимость аренды начинается от 44,5 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. 12% и 18% предложений распределены между премиум-классом и сегментом de luxe, соответственно. При этом цены на премиум-класс начинаются от 71,6 тыс. руб., а в дорогом de luxe — от 113,9 тыс. руб.

Впрочем, проблема теневого рынка аренда жилья - это проблема в первую очередь не для бюджета, а для нанимателя и наймодателя, полагает президент Института экономики города Надежда Косарева. "У них совершенно не защищены права, причем как у той стороны, так и у другой", - указывает она. При отсутствии нормального договора хозяин жилья в любой момент может выселить съемщика, а тот, в свою очередь, - в любой момент не заплатить владельцу квартиры.

В общем, как ни крути, но серьезные причины, чтобы сделать "белым" рынок аренды жилья, имеются.

Методы "обеления"

Один из вариантов того, как можно вывести из тени данный сектор, - законодательно обязать регистрировать договоры найма жилых помещений, в независимости от срока, на который они заключаются, говорит Н.Косарева. При этом процедура должна быть упрощенной, и тем, кто зарегистрирует договор, необходимо предоставить налоговую амнистию или налоговое освобождение на какой-то период. Однако на такое предложение Института экономики города скептически смотрит Минфин РФ. По мнению ведомства, данный вопрос надо решать в рамках общей темы налоговой амнистии.

Основными наймодателями являются граждане, доход которых не очень велик, отмечает Н.Косарева. Квартиры большинство из них когда-то приватизировало, правда, сейчас даже те, кто не являются собственником жилья, а проживают в квартирах по договору социального найма, могут сдавать жилье и извлекать из этого дополнительный доход. Таким образом, большинство арендодателей - это не те люди, которые утаивают от государства огромные суммы денег. По мнению эксперта, налоговые послабления подтолкнут граждан к выходу из тени.

Какое дело управдомам и участковым до того, как распоряжаются своей собственность владельцы жилья, вопрошает представитель Центральной коллегии адвокатов. Эта тема только налоговиков и никого другого, замечает он. Только налоговики в силу возложенных на них функций занимаются проверкой правильности уплаты налогов. В должностной инструкции "замордованного бумажной работой участкового" нет пункта, предусматривающего борьбу с неуплатой налога.

Ответственность за неуплату налогов от сдачи жилья - чисто символическая, и на практике в судах нет - и не будет - подобных дел, добавляет адвокат. "Человек, сдающий квартиру, может сказать, что он ее вовсе не сдает, а всего лишь отдал в управление для обеспечения сохранности имущества и т.д. и т.п., то есть можно найти десятки формулировок, используемых как лазейки в дырявых российских законах", - указывает он.

По мнению адвоката, если любой налогоплательщик будет знать, что даже за единичный случай неуплаты добровольно установленного налогового платежа он будет лишен квартиры, то перед налоговыми органами выстроится километровая очередь.

Но пока сама налоговая служба лишь рекомендует налогоплательщикам декларировать свои доходы и чувствовать себя уверенно, делая акцент на то, что в России налог на доход от сдачи жилья в аренду для граждан составляет всего 13%, а, например, в странах Евросоюза достигает 40%.

А если 13% много

Ну а те, кто хочет чувствовать себя уверенно и при этом считает, что13% - это много, может минимизировать налог, оформив статус индивидуального предпринимателя. Тогда получится, что сдача жилья в аренду - это предпринимательская деятельность, и налог по упрощенной системе налогообложения на основе патента будет составлять не 13%, а всего лишь 6%.

В этом случае учет полученных доходов ведется в простой для заполнения книге учета доходов. Патент можно приобрести на срок от 1 до 12 месяцев. Его годовая стоимость на текущий год по данному виду деятельности в Москве составляет 43,2 тыс. руб., на 3 месяца - 10,8 тыс. руб., на 1 месяц - 3,6 тыс. руб. Оплата стоимости патента происходит в два этапа. 1/3 надо заплатить не позднее 25 дней после начала действия патента, остальное - не позднее 25 дней со дня окончания.

Правда, получается, что такой вид налога, как патент, будет выгоден не всем арендодателям. Так, если ежемесячная стоимость аренды квартиры составляет 25 тыс. руб. в месяц, то даже при ставке подоходного налога в 13% придется заплатить 3,25 тыс. руб. в месяц, тогда как при патенте - 3,6 тыс. А вот уже при стоимости аренды в 30 тыс. руб. патент обойдется на 300 руб. дешевле, чем при ставке в 13% (3,9 тыс. руб.).

Впрочем, опять же, представить себе, что такой вариант станет популярным, сложно. Как отмечает Мария Жукова из "МИЭЛЬ-Аренды", как "бороться" с бабушками, сдающими свои квартиры, чтобы элементарно прожить на пенсию — неясно. Налоговые взносы лучше было бы сделать доступными для основной массы арендодателей по сумме и по форме. Например, стоило бы дробить сумму годового налога по месяцам, оформить их как квитанции ежемесячных платежей.

Но как бы там ни было, для тех, кто жилье снимает, охота за нелегальными арендодателями может означать повышение стоимости оплаты. Данный факт уж точно не будет способствовать выходу этого рынка из тени, а скорее наоборот, сегмент еще больше уйдет туда.

Возвращение к прошлому

В настоящее время лишь 15% россиян имеют возможность приобретения жилья за счет своих или заемных средств. Те же, кому не по карману собственное жилье, могли бы жить в так называемых доходных домах, предназначенных именно для аренды квартир. Воссоздать практику таких домов в современных условиях, в том числе применительно к малоэтажному строительству, предложил президент Владимир Путин. По его мнению, данная идея позволит разрешить пресловутый жилищный вопрос.

При грамотном планировании и поддержке государства жилье для сдачи в наем может стать действенным способом решения жилищных проблем для молодых семей, специалистов, переезжающих на новое место работы в другие регионы, и в случае расселения аварийного жилья, полагают власти.

Низкая стоимость проживания в таких домах могла бы составить конкуренцию сегменту нелегальной аренды, а город бы напрямую получал деньги.

Но на строительство доходных домов в достаточном количестве необходимы деньги, и немалые. А разве у государства они есть? Частный бизнес строить доходные дома не спешит, так как прибыль от таких проектов существенно ниже, чем от продажи квартир.

"Та ставка аренды жилья, которая сейчас есть, непривлекательна для бизнеса. Бизнес не может обеспечить себе доходность по этой ставке", - указывает Н.Косарева. По ее словам, ставка должна быть в 2 раза больше, поэтому в России и нет коммерческого арендного жилья, такого как доходные дома. Окупаемость таких инвестиций, требуемая по рынку, составляет 7-8 лет, а при существующих ставках - 20-30 лет, отмечает эксперт. Данная ситуация объясняется тем, что: во-первых, за сдачу отдельных квартир на теневом рынке не платятся налоги, во-вторых, даже если и платятся, то это налоги не бизнеса, а всего лишь 13% подоходного, в-третьих, люди, сдающие квартиры, в 99% случаях их не покупали, а получили жилье либо посредством бесплатной приватизации, либо это социальное жилье. А если и жилье было куплено, то оно сдается по такой ставке, которая не предполагает компенсировать затраты на покупку, так как квартира или комната была куплена в спекулятивных целях и владелец в ожидании роста цен сдает жилье, добавляет Н.Косарева. И конкурировать с такой ценой бизнес пока не может, заключает эксперт.

Граждане, будьте сознательны!

Что ж, в той ситуации, которую мы имеем, властям, похоже, остается лишь надеяться на сознательность граждан. Либо работать над законодательной и налоговой базой. Привлечение к борьбе с теневым рынком аренды жилья дополнительных людей - участковых и управдомов - не даст эффекта, полагают некоторые эксперты. "И сколько затрат на это будут по сравнению с результатами!" - сетует Н.Косарева. "Опять ерунда какая-то, участковый, взятки, ему будут отстегивать, наймодатель будет уходить от этого", - добавляет она.

Впрочем, как подчеркивает М.Жукова, с теми, кто не платит налоги, лучше не бороться, а верно их информировать, разъяснять точнее. Сейчас идет тенденция того, что количество собственников, которые платят налоги, увеличивается. И нужно это в первую очередь, чтобы стать более защищенными в правовом плане.

Объявленная кампания по борьбе с теневым рынком аренды жилья - не первая. Несколько лет назад власти уже пытались справиться с проблемой и призывали граждан с активной позицией сообщать о нелегальной аренде. Вот только к успеху та попытка не привела. Чем же закончится нынешняя кампания, поживем - увидим.

Венера Петрова, РБК