Квартиры, ставшие роскошью - «Недвижимость»

За предпоследнюю неделю августа на вторичном рынке московского жилья средневзвешенные цены предложений, рассчитанные по всем классам, выросли в долларах на 3,3%. «Панель», согласно данным агентства RWAY, подорожала на 1.8% — до уровня 5335 $/кв.м, монолит вырос в цене до 7312 $/кв.м, или 234 тысяч рублей.
Квадратный метр в элитных новостройках Москвы продается вообще по сумасшедшим ценам, в среднем по 18 900$ (604 тысячи рублей). На вторичном рынке, как сообщила компания Blackwood, элитные московские квартиры стоят еще дороже – порядка 24 000$ за кв. м. (768 тысяч рублей).

Казалось бы, при таких ценах Москва просто обречена на строительный бум. Однако объем ввода жилья в столице в 2011 году, который считается одним из самых удачных с начала века, составил 2,1 миллиона квадратных метров, против 5,3 млн кв. м в 1989 году. Здесь нелишне напомнить, что тогда баррель нефти стоил всего 16 долларов, тогда как в прошлом году — 110 долларов, да и экспорт нефти был значительно ниже.

Кстати, во времена Леонида Брежнева, имя которого критики связывают с «эпохой застоя», было построено 1,6 млрд кв. метров жилья. Причем очень хорошего экологического качества – так, толщина стен зданий серии II-29 достигала 51 см кирпичной кладки. Стены штукатурили известняковой штукатуркой, а не отделывали гипсокартоном — потенциально опасным рассадником плесневых грибков. На полы стелили самые настоящие деревянные доски. Конечно, было не так эстетично, но безвредно для здоровья.

Особенно много строили на стратегически важных предприятиях. К примеру, на московском электронном заводе «Хромотрон» квартиру можно было получить через два-три года после рождения первого ребенка! Многие серии домов были рассчитаны на 25-30 лет (хотя стоят до сих пор, причем в них квартиры продаются по 300 тысяч долларов). Тогда справедливо считалось, что к этому времени уровень развития технологий позволит строить еще быстрее и качественнее.

Председатель Совета Министров СССР Алексей Николаевич Косыгин, при котором страна достигла наивысшего экономического и военного потенциала, был убежден, что «людям нормально нужно жить сейчас», а не в далеком светлом будущем. Как результат, свое достойное жилье стабилизировало институт семьи, свело к минимуму уровень разводов и простимулировало демографию. 
Справедливая (хоть не без перекосов) система распределения жилья способствовала социальному равенству. Большие же ( по тогдашним, конечно, меркам) квартиры – до 70-80 кв. метров, которые давались ученым, писателям, артистам и руководителям, слали обществу правильные сигналы и направляли энергию молодежи в созидательное русло.

Теперь же элитные квартиры сегмента «Де Люкс» и «Премиум» измеряют сотнями квадратных метров. К примеру, Игорь Сечин имеет квартиру площадью 236 кв. м. (плюс дом площадью 1415 кв. м.),

Валентина Матвиенко — две квартиры общей площадью в полтысячи кв. метров;

Анатолий Сердюков «довольствуется» жилплощадью в 293 кв. метров. Из списка чиновников и госменеджеров с роскошными квартирами и дворцами, скромно именуемыми загородным жильем, можно составить целые тома.

Вот и получается, там, где могли бы жить несколько российских семей с детьми, по апартаментам бродят двое – как правило, чиновник и его успешная в бизнесе супруга. Абсурдность ситуации заключается в том, что так великолепно живут те самые люди, которые довели страну до такого уровня благополучия, когда МРОТ и прожиточный минимум составляет всего пять тысяч рублей. И именно для таких успешных «слуг народа» и околочиновничьего люда ежегодно в Москве вводится до 130 тысяч кв. метров элитного жилья.

Еще порядка 30-40 % квартир – тоже с достаточно большими площадями – являются инвестиционными, которые скупаются с целью вложения капитала опять же теми, у кого водятся деньги. За вычетом социального жилья реально на столичный рынок в год попадает чуть более полумиллиона квадратных метров, при норме одиннадцать миллионов квадратных метров (по квадрату на человека – объеме, который включает рыночный механизм ценообразования строительства). Понятно, что такое низкое предложение чрезвычайно выгодно строительным чиновникам, девелоперам и спекулянтам.

Поэтому цены на готовое жилье росли и будут расти, невзирая на мировые кризисы. Так было при Лужкове, так будет и при Собянине, который стал мэром в октябре 2010 года. За этот срок квартиры в Москве подорожали с 127 тысяч рублей до нынешнего уровня. Это говорит о неэффективности строительной политики и о том, что коррупционная составляющая в отрасли возрастает с каждым годом.

Получить разрешение на строительство, не имея связей с первыми лицами муниципалитетов, практически невозможно. Во всяком случае, так говорят застройщики на условиях анонимности. Обычно к «земле» допускаются проверенные люди, которые никогда «не сдадут». Только они смогут победить в надуманных конкурсах. Стоит это удовольствие недешево. Называют разные цифры: от 300 тысяч долларов до одного миллиона и выше. Часто городские чиновники просят «натурой» — квартирами и первыми этажами нежилого назначения.

Любимое занятие чиновников при этом – тянуть время. На оформление земельного участка может уйти и год, и два. Побыстрее – пожалуйста, но за «конвертик».

Откаты муниципалитетам могут увеличить стоимость квартиры в разы. Пожалуй, это самая большая статья «коррупционных» расходов. На втором месте – плата за подключения к коммуникациям. Специалисты Высшей школы экономики посчитали, что в среднем по стране эта сумма равна миллиону долларов за многоквартирный дом. Причем в 2011 году Минрегиона увеличил официальные отчисления за эти услуги на 20-30%.

Несмотря на «закрытость» бумаготворчества в строительстве, время от времени чиновники попадаются на взятках. Так, 17 июля 2012 года в отношении главы городского поселения Загорянский Щелковского района Московской области Николая Озерова возбуждено уголовное дело.

Он подозревается в получении взятки в 6 миллионов рублей за согласование и выдачу разрешительной документации на производство работ, связанных с газификацией и обеспечением электроэнергией. Месяцем ранее на этом же попался министр строительства Михаил Шканов из Ульяновска,

который требовал 400 тысяч рублей у предпринимателя за лоббирование его интересов в получении права аренды земельного участка под строительство торгового центра.

«Деньги в процессе строительства могут брать все, от кого хоть что-то зависит, — говорит Елена Панфилова, директор центра антикоррупционных исследований и инициатив «Трансперенси Интернэшнл – Россия». — Это не только договоренности с архитекторами, но и согласования с организациями, оформляющими допуски к строительству, монополизм собственников земли в лакомых участках, платы за подключения коммуникаций и т.д., и т.п.».

«СП»: — И как можно снизить коррупционную составляющую?

- В тех департаментах, где недавно были «посадки», там осторожничают. Но в целом – это глубоко порочная система со своими неписаными законами. Снизить уровень коррупции в строительстве крайне сложно, поскольку такова общая среда в стране. Но уменьшить «навар» и «маржу» тем, кто разрешает или запрещает можно, если уменьшить число такого рода организации и законодательно прописать нормы, к примеру, подключений к коммуникациям. Чтобы не было двойного толкования. Если нет резерва, к слову, по теплоэнергетике, значит, строить нельзя. Но опять-таки, это будут полумеры. Нужно комплексное применение антикоррупционного законодательства в стране не на словах, а на практике. Лишь тогда можно нарастить объемы строительства и сбить цены на жилье.

Сколько в реальности стоит один квадрат, разобраться не так уж сложно.

Экономисты рассчитали реальную себестоимость строительства, с учетом заработной платы и отчислений налогов. Так, в 9-16-этажных домах с монолитным каркасом и с ограждающими конструкциями из кирпича, в т.ч. с утеплителем и с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п.) «квадрат» колеблется от 1085 до 1400 долларов в зависимости от проекта.

«Если не учитывать стоимость земельного участка, всевозможных разрешений и подключений, то можно выйти на следующие показатели: для Московской области — это порядка 18-20 тысяч рублей за кв. метр в панельном доме. Для Москвы – чуть больше 25-28 тысяч рублей за кв.м в таких же панельных. Наценка девелопера составляет 30%. И плюс по мелочам», — поясняет главный аналитик брокерской группы «Ай Ти Инвест – Проспект» Александр Потавин.

«СП»: — А остальное?

- Остальное — взятки за землю, разрешения и согласования. Коррупционная нагрузка на строительство просто огромная.